租赁时代来临 房企角力长租公寓

时代周报记者 蔡颖 发自广州

告别了以规模论英雄年代，地产商已经开始大力布局长租公寓。

同时，全国各城市大力发展培育租赁市场，其中广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）等12个城市成为首批开展住房租赁试点地区。鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台具有信号般的意义。凭借销售数字来定义房地产发展的观念不再成为主流。租售并举，将在未来几年逐步改变中国楼市的格局。

租赁市场蕴含着巨大的和商机。链家研究院的一份报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

在政策的东风和广阔的发展之下，万科、碧桂园、龙湖、招商蛇口等主流开发商纷纷调转船头驶入租赁市场的蓝海中。克而瑞研究中心的报告显示，全国TOP30的房企已有三成涉足长租公寓领域。显然，随着房地产市场的变化，未来将会有更多的开发商进入租赁市场角力。

地产巨头分食“蛋糕”

针对这个万亿级的市场，转型城市运营商的万科成为早布局租赁住房的开发商之一。

作为“城市配套服务商”战略的重要一环，万科自2014年以来开始积极布局长租公寓市场。2016年5月，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。据万科2017年中期报告，截至报告期末，泊寓已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

同为一线房企的碧桂园在2017年启动了租赁公寓的策略。2017年12月20日，集团正式发布长租品牌发展战略，长租品牌“BIG+碧家国际社区”正式亮相。虽然步入长租公寓的相对较晚，但其在发展目标上充满信心，力争在2020年做到100万套长租公寓。

无独有偶，龙湖在长租公寓的发展势头也十分凌厉。在2016年龙湖中期业绩会上，董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。随着“冠寓”在天河诺亚方舟产业园的正式发布，其在一线城市的布局已经完成。龙湖长租公寓负责人韩石曾透露，目标是覆盖16座城市，力争用三年时间，跻身中国长租公寓市场前列。

天下武功，唯快不破，第二、第三梯队的开发商在今年也积极分食长租公寓蛋糕。金地、招商蛇口、佳兆业、旭辉也拥有自己的长租公寓品牌。其中，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，形成“壹栈”“壹间”“壹棠”三大核心产品线，目前布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品。涅槃归来不久的佳兆业，在6月13日正式闯进长租公寓和联合办公领域。预计三年内打造长租公寓10万间，联合办公卡位5万个。

长租公寓金融创新

由于持有型物业回报周期长，长期资金需求较大，租赁型住房面临资金运作和融资难题。市场亟待寻求除传统融资渠道外的创新融资方式。

2017年10月23日，保利成功发行首单REITs产品，开创了租赁住房资产证券化新篇章。而后，招商蛇口和旭辉的长租公寓资产证券化接踵而至。12月11日，建设银行与招商局集团在北京（楼盘）签署长租住房租赁业务战略合作协议，并宣布与招商蛇口在银行间市场成功注册200亿元“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”，成为首单银行间市场长租公寓ABN。

2017年12月26日，历经43天旭辉领寓类REITs获得上海（楼盘）证交所通过，开启民企长租公寓资产证券化新章节。据悉，旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期发行。

建设银行、工商银行等多家银行也逐渐参与到租赁住房的市场建设中。

2017年10月下旬，碧桂园在长租公寓领域与多家银行展开合作。分别获得建行200亿元资金，江苏银行2500万元融资，以及中信银行300亿元的长租住宅保障性基金。2017年11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、等在内的11家房地产企业签署住房租赁战略合作，除了推出5000余套长租房源之外，还为租户发放名为“按居贷”的租房贷款。

这种方式不仅能为房企提供了持续稳定现金流，还为今后的规模扩张奠定了基础。