仲量联行：城市更新背景下商业物业的资产管理之道

“我们认为，在存量领域，专业资产管理将有更大发挥的作用和空间。”仲量联行物业与资产管理部高级董事何志康解释说。

近年来，我国的城市发展已经由增量扩张逐步过渡到存量发展的阶段。这一趋势在一线城市尤为突出，大型开发商在政府的主导下相继挖掘存量市场，意欲在城市更新领域分一杯羹。

通俗地说，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的区域或建筑做必要的、有计划的改建活动。开发商或人介入后，一般需要对这些存量项目进行整改、翻新和重新定位，提升项目、创造稳定的收益或回报后，再寻求新的退出方案。在这一过程中，资产管理无疑会发挥举足轻重的关键作用。

“在存量市场进行改造，变相为市场带来了新的供应量。改造完成以后，原有资产升级为更有的资产。这个过程产生了诸多对资产管理的业务需求。我们认为，在存量领域，专业资产管理将有更大发挥的作用和空间。”仲量联行物业与资产管理部高级董事何志康解释说。

何志康对存量市场的资产管理服务内容颇为了解。他所在的仲量联行为诸多客户提供过城市更新相关的顾问服务，除此之外，去年仲量联行还联合宝钢集团旗下的宝地置业成立物业管理合资公司——上海（楼盘）宝地仲量联行物业服务有限公司，为宝地置业旗下重要地产项目提供高品质的物业及资产管理服务，其中就包括对存量项目进行改造和盘活。

那么，在城市更新领域，资产管理又是如何一步步发挥作用的呢？

资产管理包含“投融管退”四大主要环节，涵盖了从项目收购到终退出的一系列服务，在存量市场，资产管理服务的内容同样如此。

首先，资产管理服务商需要进行细致翔实的调研和分析，对存量项目做出评估，再和者一起制定出一份合理的改造方案。在此过程中，资产管理服务商需要考虑到项目周边的市场环境、项目可行性整改方案和成本、如何符合市场需求、整改后的售价或者租金等综合因素，从而帮助者判断项目以及预估周期可能出现的风险。

此后，资产管理服务商提供的服务还包括：考虑佳融资方案、避免不合理的利息支出、设置还贷条款的设置、考虑如何进行招商管理、降低营运成本、完善租赁策略、提高收益以及处置资产的方法等等。除此之外，植入社群共享模式服务同时对项目的整体形象及招商有亟大帮助。

通过上述一系列服务，资产管理的作用在每一个环节得以凸显，并终实现存量项目的资产大化。

何志康强调，资产管理在城市更新领域所发挥的作用是全方位的：“除了促进资产，对旧的存量项目进行资产管理还能提升项目周边的整体环境。总体上说，它带来了三赢的结果。对于业主来说，资产管理可以帮助其盘活资产；对于者，存量项目的资产上升空间大且保证了稳定收益；对于租户而言，新的供应满足了他们的租赁需求。”

一提的是，对存量项目进行资产管理，和对传统的商业物业进行资产管理，虽然本质上并无区别，但在具体操作环节，二者之间还是存在细微的差别。

首先，存量项目是已经存在的旧项目，在产权、政策等方面尚有许多需要明晰之处，改造也可能涉及资产原用途的变更。因此，此类项目更考验资产管理服务商前期充份的调研和重新定位能力，服务商必须明确项目改造是否能得到政府的审批、新业态是否迎合市场需求等，因此在前期需要进行大量的市场调研和数据分析，再进行精准定位。

“除了要考虑改变项目用途和规划性质等，资产管理公司还要了解存量项目是拥有产权还是使用权、产权周期，需要投入多少改造成本，改造后的租金收入加上改造成本是否能在某个时间段实现收支平衡。这些前期的工作需要更多的思考和实际经验。”何志康补充说。

在他看来，一家经验丰富的资产管理服务商在存量市场往往具备更专业的判断能力，也更能灵活应对资产管理道路上有可能会遇到的挑战，“除了这些，一定要大胆创新，比如在国家大力鼓励发展租赁市场之际，将项目改造成长租公寓就是一个很好的选择，也可以引入时下流行的共享办公、共享住宅等理念。做资产管理一定要考虑到创新，既要走在潮流的尖端，也要保证你的服务和产品符合市场趋势。”