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无锡48.5亿土拍 3宗地低溢价成交背后房企理性与选择下一篇
北京三宗宅地单日揽金99亿 高溢价50%晚秋时节,清晨和傍晚萧瑟的凉风告诉人们一个讯息——天气要转凉了。事实上,广州(楼盘)土拍跟目前的天气状况差不多,其正处于一个降温的阶段。
10月30日,广州迎来5宗地出让,地块分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区,总起拍价达到88.7亿元,均采取“限地价+竞自持或竞配建+摇号”的网上挂牌方式出让。
受“有形的手”调控,这场拍卖自然难以重演以往的盛况,但就结果而言仍不乏惊喜。
观点地产新媒体了解,终土拍收官95.6亿元,总竞配建面积8100平方米。老牌房企碧桂园、万科、越秀、时代落子,新面孔美的地产抢下南沙东涌镇宅地实现首入广州。
万科夺定价地 碧桂园迅速落锤
10月30日土拍分为上下午两场,先出让的是黄埔区一宗宅地和番禺区一宗商住地。
其中,黄埔长岭居YH-A3-2地块是一宗定价地,即出让起始价同时为高限价。但若追查历史可发现,广州出现类似限价的土地也不是新鲜事。
2012年12月27日,广州首次举行固定地价卖地会,所拍地块位于白云新城,宗地面积11.38万平方米,容积率仅1.01,设至少5万平方米建设用地用于保障房。在如此高门槛下,拍卖现场直接“零举牌”,珠江实业11.5亿远落子。
如今黄埔长岭居宅地同样迅速成交,万科终以总价9.32亿元将其收入囊中,楼面价1.9万元/平方米,另须自持15%面积。
资料显示,该地块虽定为二类居住用地,但包含中小学用地;总面积8.8万平方米中,实际可用于建设住宅的面积仅2.45万平方米。另外,地块企业自持部分作为租赁住房,不得对外销售。
方圆资本首席市场分析师邓浩志对观点地产新媒体表示,这宗地楼面价虽只拍到1.9万,但有15%自持面积,所以实际成本肯定是过2万。而地块周边目前在售项目,价格大多在2.5万/平左右。
按此计算,邓浩志预计,该项目盈亏平衡点会在3万以上,已超附近楼盘均价,如果房价不持续走高项目就会亏本。“万科愿意拿下这宗地块,说明它还是比较看好后市的。”
另据了解,半年前万科就曾在长岭居拿下土地,代价是12.22亿元和900平方米配建,加55%自持,楼面价1.99万元/平。相比之下,时隔半年相同区域再扩储,楼面价降了862元/平,自持比例下降40%。
紧随万科,碧桂园以总价33.18亿元竞得番禺大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块,折合楼面价1.63万元/平方米,并未达到高限价45.6亿元。
据了解,这宗地是番禺大石近5年内首宗出让土地,为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块。居住用地面积6.1万平方米,容积率≤3.2。
再加上这五年一推的供地节奏,地块周边一手楼盘,主要二手住宅项目售价都在在2-2.5万元/平,临近大石地铁站的新月明珠花园更达3.4-3.5万元/平方米。市场预估,这宗地未来推售均价将达4万。对此有人调侃,番禺大石业主或成“土拍大赢家”。
花都1.6万/平创纪录 美的首入广州
要说当天受瞩目的地块,则非花都区凤凰路地块一期用地莫属。资料显示,该地块同样是一幅定价地,出让面积6.95万平方米,起拍楼面价高至1.62万元/平方米,未拍便已刷新区域纪录。
终,鏖战17轮,地块被越秀地产以总价23.1亿元,加7500平方米配建面积夺得,除去配建楼面价达1.71万元/平。这也是越秀地产进军花都落下的第一子。
据了解,花都地价上一个纪录是在2015年产生。
彼时花都区新华街宝华路以北、茶园路以西J11-SJ06二类住宅地块出让,吸引了路劲、保利、旭辉、越秀、华发等8家企业前来竞拍。终地块被路劲地产拿下,总价19.41亿元,加配建面积2.97万平方米,除去竟配建面积,楼面价8424元/平方米。
时隔两年,再看今日拍出的花都地价,已然超出1倍。邓浩志对观点地产新媒体表示,这次花都刷新地价幅度非常大,着实让市场吃了一惊,但其实也是有个中原因。
其分析道,该地块与早上拍出的长岭居地块情况相当,地块周边售价都在2.5万左右,项目未来售价预期和长岭居地块亦差不多。但地价对比长岭居的1.9万元/平,反而低了2千,所以越秀拿得也算合理,甚至比长岭居地块更划算。
与上述3地块平静成交不同,两宗南沙土地竞争十分激烈。未正式开拍前,南沙海景街宅地就有9家企业竞价,南沙东涌镇地块稍少也有7家。
其中,南沙街海景路2017NJY-10地块,吸引到保利、越秀、碧桂园、华润、时代、美的等多家房企参与报价。
资料显示,该地块地处南沙湾发展较早的生活中心,出让面积8.78万平方米,起拍总价15.78亿元,楼面价1.1万元/平方米。另据出让条件,地块项目需配套建设拆迁安置房9万平方米。
终,经过32轮龙争虎斗,时代地产将地块收入囊中,成交价为18.93亿元,加450平配建面积,楼面价1.32万元/平方米。
而南沙东涌镇2017NJY-9地块的竞拍过程则更显艰难。资料显示,该地块是东涌镇自2012年并入南沙后,首度拍卖的宅地。出让面积4.49万平,建面近10万平,属于限制较少的净地。
经过近两65轮争夺,美的终在保利、越秀、碧桂园、雅居乐、路劲口中拿下地块,实现首入广州。地块成交价11.09亿元,加450平方米配建,楼面价1.13万元/平方米。
近年来,随着“北上广深”几大城市购房需求外溢,位于一线周边的二三线房地产市场发展显现。
美的地产便瞄准了承载“广州客”的佛山(楼盘)市场。据观点地产新媒体不完全统计,仅2017年至今,美的就斥资约超90亿元,在佛山连下10子。
近一次拿地是在三天前10月27日,美的以总价3.8亿元,折合楼面价7459元/平拿下顺德杏坛1号地块,地块占地面积2.04万平,总建筑面积5.09万平。
但再回看美的获得的南沙地块,市场人士指,地块所处东涌镇周边此前并无出让记录,无品牌开发商项目,属于楼市待开发区域,且交通较为不便。故地块后续开发成果,还不可过早下定论。
责任编辑: caixy
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