龙湖地产 “BBB-”评级获确认，评级展望稳定

　　我们预计未来12-24个月内，龙湖地产将持续展现强劲的销售表现，租金收入增加并保持债务杠杆稳定。

　　我们预计龙湖地产扩张进入长租公寓的战略在未来1至2年不会对盈利产生实质影响。由于公司制定了未来部分运营采取轻资产模式的战略，用于长租公寓领域的资本支出将有限。

　　我们确认对龙湖地产的长期企业信用评级“BBB-”，以及对其未到期优先无抵押债券的债项评级“BB+”。

　　评级展望稳定反映我们认为未来24个月内，龙湖地产将保持一贯的审慎财务管理风格并控制举债扩张步伐。我们还预计公司的经常性租金收入增加将提高公司的盈利稳定性。

　　香港，2017年10月30日—标普全球评级近日宣布，房地产开发商龙湖地产有限公司(龙湖地产)的长期企业信用评级“BBB-”获确认，评级展望稳定。与此同时，我们确认对公司未到期优先无抵押债券的长期债项评级“BB+”。

　　龙湖地产的评级获确认反映出，受强劲销售和租金收入稳步增长支持，公司的运营表现较好。与此同时，我们认为公司将保持审慎的财务管理风格并控制自身的债务杠杆水平。我们预计2017年龙湖地产的债务对息税及折旧摊销前利润的比率将大约为4倍，2018年受益于收入确认增加且利润率提升，该比率预计将改善至约为3.5倍。

　　我们预计2018年龙湖地产的合同销售额增速将放缓，而2017年我们预计约增长70%。2017年合同销售额增速较高得益于乐观的市场情绪和今年上半年宽松的流动性状况，以及推出更多新项目。这同时还得益于公司开展业务的二三线城市的房地产市场复苏。我们预计龙湖地产不会为了加快扩大业务规模而抬高杠杆水平。相反，我们预计该公司将在增长、盈利能力和财务稳定之间保持平衡。

　　龙湖地产制定的未来几年增加租金收入的战略应有助于改善其盈利质量。租金收入的增长依赖此期间新购物中心开业运营。截止2017年6月末，龙湖地产在运营的购物中心有22座，同时计划6座新购物中心于未来12-18个月内开业。此外，公司设立了扩张进入长租公寓的新战略。由于龙湖地产的长期目标是采用轻资产模式，我们因此预计针对前述新战略的将有限，因而对公司的杠杆水平的影响较小。为控制资本支出，管理层已将用于扩大物业和长租公寓规模的资本支出上限设定为年现金流量的10%。

　　我们预计龙湖地产的利润将改善，2017和2018年毛利率预计将维持约为30%。利润率改善得益于过去2年里一线和主要二线城市房价回升，且龙湖地产采取审慎的购地策略，避开“”(总价非常高或单位成本非常高的地块)和过热的市场。龙湖地产土地储备成本占2017年上半年合同销售售价的约30%。

　　由于龙湖地产业务表现稳定，且增加经常性租金收入的长期战略执行到位，我们把对龙湖地产的管理与治理评估得分从一般调整为较好。得分调整不会对公司的评级产生影响。

　　评级展望稳定反映出，我们预计未来24个月内龙湖地产将保持一贯的审慎财务管理风格并控制举债扩张。我们还预计经常性租金收入增加将提高公司的盈利稳定性。在我们的基础情形中，2017和2018年龙湖地产的租金收入对利息支出的比率预计将逐步上升至分别为70%-80%和约90%的水平。

　　如果：(1)龙湖地产举债扩张步伐比我们预期的更为激进，或房地产销售和利润增幅低于我们的预估，使得债务对EBITDA的比率超过4.0倍;和(2)龙湖地产的物业组合的租金增速或租赁利润率低于我们的预期，我可能会下调其评级。

　　如果龙湖地产持续扩大其运营规模，并不断改善收入和地域分布的多元化程度，同时保持良好的财务纪律，我们可能会上调其评级。如果公司降低其债务杠杆，使得其债务对EBITDA的比率保持在近3.0倍的水平，我们也可能会上调公司评级。