观点面对面 | 巴曙松谈L型增长与地产曲线

近两三年里房企集中度在加大，前十大的房企市场份额达到31%，相当于美国成熟市场的同等水平，而且这个趋势还在持续，往后房企的发展策略也会随之分化。

观点地产网 学成大家，历来以观点见长，但在2017年8月的博鳌房地产论坛上，时任中国银行协会及香港交易所首席经济学家的巴曙松，展现了其另一面的功底。

在这场为期三天的房地产盛大峰会中，巴曙松除了例行作为嘉宾发表主题演讲以外，还拿起了话筒主持了两场对话，其中“博鳌（楼盘）铿锵行：内地与香港房地产，谁才是未来？”被认为是精彩绝伦的一场。

中资香港热、两地房企及第三方机构巨头的汇聚已足够具有吸引力，但正如任何事物的发生变化都需要一个契机一样，让这场足够精彩的对话发生化学碰撞和化学反应的，无疑是巴曙松在主持中对话题和参与嘉宾的“立”和“控”。

由于临时调整，这场对话的准备工作是巴曙松在到海南（楼盘）的航程中完成的，作为如今金融圈中举足轻重的经济学者，巴曙松对专业的钻研和刻苦为业内所推崇，甚至在很多人眼中，他似乎以苦行僧的严苛方式自我修行。

由初的金融学教授至银行业协会经济学家、香港交易所首席中国经济学家的过程中，如今桃李天下的巴曙松虽然感叹希望尝试多次退休，“以出世心态做入世事情”，但既处其位、必行其事。

在博鳌直播间接受观点地产新媒体的采访时，巴曙松亦对现今国内经济走向和PPP项目模式等热点话题进行了深入分析。

L型增长与地产曲线

近两年国内经济增速放缓，作为支柱产业的房地产行业在一系列调控之下也经历了从高峰至平稳的过程，诸多因素的影响下，国内经济的现状和未来走向成为众人关注的焦点。

在巴曙松来看，自2012、2013年开始，国内的经济增长波动就出现明显的特点，即由高速增长的阶段转换至低速增长的“L”型底部。

“现在的国内经济实际上就是历经了从高速增长向中速增长的转换，正处于底部基本探明、有一些小波动的阶段。很多研究说是不是还会有更多的周期，但实际上要想出现以前高速增长的周期其实很难了，如今已经实现了新的增长模式。不过，在L型基本站稳的基础上，还是有结构性的波动。”

巴曙松进一步指出，这种增速转换之后基本企稳的阶段其实也是一种分化的过程，伴随新旧经济增长动力不断替换的是，旧产业经济承受更大的调整风险，而保证新产业经济持续增长的关键则在于，怎么把旧经济增长的资源引入新增长经济产业中。

虽然认为在L型底部，经济增长幅度不会再呈现以往大幅变动的曲线，但巴曙松还指出，从范围、手段和频率来看，此次房地产调控是“属于力度空前的，这一点也会引发未来相当长时间内这一行业的洗牌”。

他用数据分析指出，近两三年里房企集中度在加大，前十大的房企市场份额达到31%，相当于美国成熟市场的同等水平，而且这个趋势还在持续，往后房企的发展策略也会随之分化。

“大的地产商市场份额在上升，能够实现多城市、多业态的布局，以及融资成本的降低和对产品持续的研发，进而倒逼一些小房企要么被收购，要么找到市场特色，形成一些专业化、特色化以及有核心竞争优势的细分领域，从而造成行业的分化。可能前50名房企是一种策略，前200名的企业是另外一种策略，而200名之后的又是另一不同的策略。”

巴曙松还认为，楼市热潮从一线城市转向大都市群周边的三四线城市，反映了中国城镇化发展正处于一个由大都市带动周边城市发展的城市群阶段。

他预计，未来土地的供应可能也会顺应这样一个大的战略趋势，长效机制也正是要顺应这个大的发展趋势。

“灰犀牛”与PPP模式

博鳌房地产论坛开幕之前，恰逢全国金融工作会议举行，会议传达的多种信号自然成为论坛讨论的话题，其中热门的要数防范地方债务风险的“灰犀牛”。

在巴曙松看来，中国真正杠杆率上升的环节是国企和地方政府，因而关键是如何控制两者债务的扩张。地方债务扩张的硬约束机制怎么建立起来，直接关系到下一步金融去杠杆的情况。

他指出，地产债务的杠杆来源于基础设施，地方政府基础设施的是中国里很重要的部分，“自2015对地方政府基础设施实施严控之后，国内就下了一个台阶”。

巴曙松认为，下一步要强化对地方债务的约束，但是又不能对地方政府的基础设施和经济增长造成明显的影响，这是要作为一个重要课题来进行研究的，“比如说怎么推动地方政府拓宽融资渠道，怎么鼓励地方政府更多地使用金融工具来盘活存量资产”。

对于当前热门的PPP 项目，巴曙松分析，这种模式的推行正是出于平衡地方政府债务和的目的，“收缩地方债务的同时开拓PPP项目形式，平衡推动地方基础设施建设和地方债务扩张之间的关系”。

不过，巴曙松坦言，确实有一些地方政府存在不规范操作，把PPP项目做成了地方债务，而目前正处于清理阶段，但PPP 项目与地方债务没有直接的联系，是引导社会资本进入基础设施领域。

实际上，通过PPP 项目的证券化也是有效化解地方政府债务的方式。在巴曙松看来，国内城镇经过这么多年的基础设施，已经做成一批不错的PPP项目。在国内缺乏可资产的情况下，这些PPP项目其实是很好的证券化资产。

“比如说地方政府有10万亿元的债务的话，一年能够拿出1万亿元进行证券化，就已经是非常大的规模了，对金融市场的发展有很大的带动；另一方面，也可以平滑地处理地方政府基础设施积累多年的债务。”