回报难料 养老地产难解商业模式与退出困局

中国的房地产逐步进入存量时代，各类企业纷纷尝试涉足养老产业。但由于养老准入门槛较高，商业模式不成熟，退出机制不清晰，从而使得预备转型养老的的企业无法找到合适的进入方式与切入点。

6月30日，上海(楼盘)克而瑞商务咨询有限公司(易居)联合永泰红磡养老产业集团(以下简称“永泰红勘”)主办的地产转型之养老合作国际论坛如期而至，以“新模式、新产品、新退出”为主题，共同探讨养老供求双方的合作平台。

地产+养老合作共赢

随着上海老龄化趋势逐年加剧，万科、绿城、保利、远洋等地产开发巨头纷纷将目光瞄准了养老和健康产业。

同大多数地产商一样，永泰红勘初涉养老，也是从开发入手，先后开发了乐颐小镇、乐璟会等项目。而在经过两次拿地开发的重资产投入之后，永泰红勘开始向轻资产转型。

永泰红磡发展中心总经理程果表示，从养老产业市场刚需来看，如今很多企业都瞄准了中高护产业，然而，在这条产业链上，供给端却表现为结构不平衡。“目前市场养老供应主体主要分为地产商、保险机构、政府公建及改造，而各供应主体的产品类型分别是适老化地产项目、综合性大盘开发和单体养老机构。”

根据目标客户需求不同，地产商可发展的养老项目模式有三种：养老机构、CCRC、长者社区。而国内养老社区的盈利模式主要分为出售型退出模式、运营型盈利模式和保险三种模式，其中，销售型以商业开发直接出售产权为主要收入的盈利模式;月费型以持有出租收取租金及管理费用“两部制”为主要收入的盈利模式;保险型则通过卖保险理财产品，使客户获得养老项目的居住使用权，申请入驻成功后再付租金和设施使用费，典型项目就是泰康北京(楼盘)燕园、上海申园等。

程果认为，当前全行业面临的普遍困难表现为整体规划和消防，尤其是在今年上半年，政府整治类住宅之后，养老项目的规划审批越来越难，“者选择退出模式时往往需要考量资金要求、开发方式和运营保障等三大要素，”他郑重地指出，“养老，是一个社会问题，但也是一种商业行为。所以，地产+养老，合作才能共赢!”

前期规划重要

美国SmithGroupJJR中国区副总裁Hank Byma则讲到了关于养老设施设计行业的市场考量。他表示，市场考量为重要的是定位、市场及消费群的稳定性。与此同时，还包括分析老年人的需求、到市中心及医院的距离、保证高品质和便利性、必须接受私人付款及保险、与国际运营机构合作或者自行提供服务、在新市场中谨慎规划等。

在谈到养老项目与房地产项目的区别时，Byma认为，CCRC是一种持续养老社区，是设施与服务的融合;而房地产开发更多的是提供住房及设施，与居民没有太大的关系，它是根据销售市场来进行户型分类的。

他表示：“在产业产业发展过程中，为重要的是前期的总体规划，组织并确认项目基地及规划，建立社区中的影响力，考虑附近交通，无障碍设施及环境因素;规划目标包括提高发展在自然的环境中及美学中发展，与周围社区及空间的融合。”

英国孝尔健康中国区总监David Gray同样表示：“在做项目之前，要对当地市场做好调查，知道市场需求的是什么，他们想要得到的服务是什么，确定了这几点，才去。”

据悉，在正式之前，需要参观项目地点、项目地点评估报告、分析市场可行性，市场定位报告、董事会签字批准、评定、市场检测等诸多环节。