2016年一季度三亚市房地产开发运行情况分析

　　一季度，在国家宏观政策环境调控利好因素的带动下，三亚市房地产开发运行平稳，商品房销售量大幅增长。但是受房企开发资金不足、新增开工大项目较少等因素的影响，三亚市房地产开发平稳发展会面临一定的下行压力。

　　平稳运行 销售增长明显

　　——一季度三亚市房地产开发运行情况分析

　　一季度，在国家宏观政策环境调控利好因素的带动下，三亚市房地产开发运行平稳，商品房销售量大幅增长。但是受房企开发资金不足、新增开工大项目较少等因素的影响，三亚市房地产开发平稳发展会面临一定的下行压力。

　　一、房地产开发运行情况

　　(一)开发平稳增长

　　今年以来，在房地产开发建设的带动下，三亚市固定资产稳步增长。一季度，全市固定资产完成166.3亿元，增长8.1%，其中，房地产开发完成108亿元，增长13.7%，拉动全市固定资产增长8.5个百分点，成为推动三亚市固定资产平稳增长的主动力。

　　(二)商品房销售大幅增长

　　受国家和省出台降准降息、放宽二套房贷、“两个暂停”等系列利好政策的推动，加上本市去库存化措施和商品房价格回落等因素影响，购房需求有所释放，推动三亚市房地产市场销售快速增长。一季度，全市房屋销售面积53.23万平米，增长74.6%，其中3月份22.4万平方米，增长183.5%;房屋销售额95.7亿元，增长37.2%，其中3月份39.1亿元，增长105.3%。

　　(三)商品房价格有所回落

　　随着三亚市房地产开发高端项目的逐步减少和普通商品住房项目逐渐增多，全市商品房销售价格有所回落，经有关部门统计对比，一季度三亚市商品房销售网签均价为17910.46元/平方米，同比下降11.07%。

　　(四)去库存化见成效

　　在海南实行“两个暂停”房地产新政、积极采取去库存化措施作用下，一季度三亚市房地产库存稳步下降。根据有关部门统计，截止三月底，全市商品房结转可售面积330.5万平方米，比1月底少31.8万平方米，降幅为8.8%。

　　(五)建安低位运行

　　今年以来，三亚市房地产开发建安略有下降，而中的土地购置费增长明显。一季度，三亚市房地产开发建安67.6亿元，下降2.8%;土地购置费29.9亿元，增长41.1%，高出房地产开发增速的27.4个百分点，凸显出三亚市房地产开发建设后劲不足。

　　二、关注的问题

　　受房地产开发商资金到位欠佳、资金回笼不足等因素的影响，加上缺乏可供纳入统计的房地产开发大项目支撑，三亚市房地产开发保持平稳增长将面临较大的压力，亟需引起重视并采取措施加以应对，以免影响到全年三亚市房地产市场的平稳健康发展。

　　(一)下行压力增大

　　受上年同期完成基数的逐月增大、今年以来建安持续低位运行，特别是以基建为代表的其他增长放缓的影响，一季度全市固定资产完成序时进度仅为21.4%，低于序时进度3.6个百分点。由于房地产开发占全市固定资产比重较大，如果房地产开发建安增长乏力，将增大固定资产下行压力，对完成全社会固定资产年度任务产生不利影响。

　　(二)新增项目明显不足

　　一季度，全市新增纳入统计的新开工房地产开发项目仅2个，而上年同期有5个。由于新增开工项目即可统计项目前期发生的以土地购置费为主的其他费用，对房地产开发增长形成助推力。一季度新增可纳入统计项目的不足，也加大了固定资产下行压力。

　　(三)土地购置费增长较快

　　一季度，房地产开发建安放缓，而房地产开发中的土地购置费继续保持较快增长，一季度共纳入土地购置费29.9亿元，增长41%。土地购置费的快速增长会造成以下影响：一是推低三亚市整个房地产业的建安营业税;二是由于土地购置费作为的一部分，具有不可持续性，仅靠它来推高固定资产增长显得动力不足。

　　(四)开发到位资金放缓

　　一季度，三亚市房地产开发企业本年到位资金来源160.8亿元，比上年同期下降17.9%，比2016年1-2月资金来源合计环比回落53.6个百分点;而整个资金来源到位率则比上年同期下降12.3个百分点，比2016年1-2月环比回落76.2个百分点。更为重要的是房企从金融系统融资难度明显增大，今年一季度房企银行贷款同比下降21.2%，比2016年1-2月回落21.4个百分点。从以上资金来源情况来看，三亚市房地产开发企业的开发资金筹措效果呈减弱趋势，对房企下一步拓展新项目或增加既有项目带来压力。

　　三、几点建议

　　(一)加快推动大项目开工建设，确保稳步增长

　　今年以来，虽然房地产开发保持着平稳增长，但是中建安明显不足，仅靠土地购置费支撑增长。如果没有新增开工大项目纳入统计，受上年同期基数的逐步增大的影响，对完成全年固定资产年度任务面临很大压力。为此，要采取措施积极推动大项目的开工建设，一方面要继续推动诸如鹿回头复地项目、中交绿城高福小镇、亚龙湾旅游文化综合体项目、红沙棕榈滩绿地项目、椰洲岛项目、三亚俄罗斯旅游度假城、亚特兰蒂斯酒店项目等既有大项目的进度。另一方面要采取措施积极构建项目审批快速通道，提高政务效率，促进诸如棚户区改造、三亚新机场建设等大项目尽早开工建设。

　　(二)做好单位和项目入库及统计工作

　　一是要高度重视固定资产统计工作。各区要按照三亚市2016年年度计划的要求认真做好辖区内固定资产统计，确保发生的固定资产应统尽统，按时完成各区年度固定资产任务;二是做好固定资产单位和项目入库统计工作。各区按照统计制度要求做好固定资产单位和项目入库工作，安排人员对辖区内未纳入统计的固定资产单位和项目做好相关资料的跟踪、收集、整理并上报市统计局，对存在的问题要及时与市统计局做好对接，确保固定资产单位和项目尽早入库统计。

　　(三)积极构建良好的银企沟通渠道，为房产提供优质的金融服务

　　从今年以来三亚市房地产开发企业资金来源情况看，房企的金融系统融资难度明显增大。为确保房企健康稳定增长，减轻资金压力，政府部门应积极通过构建良好的银行和企业沟通渠道，为企业提供优质的金融服务，逐步拓宽房地产企业合法融资渠道，对于保障房地产企业资金链的连续性，推动房企推动项目和促进房地产市场稳定发展尤为重要。

　　(来源：三亚市人民政府网)

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