“五限”勒住房价 改善迎来良机

在调控高压下，楼市回归理性已是不争事实。然而，随着中坚阶层日益壮大，二胎政策全面放开，改善型高品质住宅在热点城市成为资源。业内人士表示，严厉的调控环境已对房企战略产生深远影响。“当过热的需求回归平稳，房企针对改善性需求打造低密度高品质社区才是理性选择。在深耕细作基础上做到价格让利，对房企和追求精致生活的改善型购房者来说将是双赢结局。”

房住不炒

房子是用来住的，不是用来炒的——楼市终归要回归本源。

疯涨的房价、浮躁的人心……这一切终定格在了去年9月30日。在那之后，从中央到地方“、、限价、限售、限商”五箭齐发，中国房地产市场正在历经一场史上范围广、力度强的深刻变革。从对开发商、地产中介的严格监管，到保障土地、旧改、租房等多渠道供应，再到资金端去杠杆、控制货币流向、建立健全长效机制等，均释放了“房住不炒”的强音。

曾扬言让“不动产动起来”的炒房客，在购房资格、资金门槛、交易时间、交易品类等方面的监管严控下大多销声匿迹，热点城市投机性需求得到迅速抑制。在15个一线和热点二线城市中，上半年新建商品住宅成交面积同比均有不同程度下滑，北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）的下滑幅度均在50%左右。

进入下半年，曾预测楼市调控将出现松动的观察人士频频遭打脸。

7月17日，在全国金融工作会议后，《人民日报》评论员文章首次提到的“灰犀牛”概念在房地产领域成为“网红”；7月17日，广州（楼盘）正式公布《加快发展住房租赁市场工作方案》，明确租购同权；7月18日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京（楼盘）等12个城市成为首批试点；7月24日，上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得，两块土地均采取“只租不售”模式……

来自中原地产的统计显示，去年四季度以来，全国有超过60个大中城市出台了160多次各类房地产约束性调控政策，以落实“房住不炒”定位。中国房地产业协会原副会长朱中一在2017博鳌（楼盘）房地产论坛上表示，今后随着长效机制的建立和基础性制度的完善，房地产市场一定会朝着更加平稳健康的方向发展。

房企转型

在调控持续加码的背景下，各方对“金九银十”的成色十分关切。业内人士普遍预测，今年“金九银十”将成为政策效果显现期，楼市有望保持平稳健康发展态势。

作为“金九银十”风向标，上海易居房地产研究院9月4日发布的报告显示，8月50个重点城市新建商品住宅成交面积环比减少1%，同比减少26%。易居研究院研究员赖勤对新金融记者表示，目前来看调控政策没有明显放松迹象，预计传统意义的“金九银十”盛况难再现。

房地产热真的过去了吗？行业龙头却不这么认为。关注的是，9月以来众多房企依然处在加速拿地周期，用实际行动表达对房价走势的预判。

数据显示，9月上旬卖地金额超过10亿元的城市共有17个，远超2016年同期水平。其中，杭州（楼盘）以约150亿元的卖地金额位居首位，上海次之约140亿元，苏州（楼盘）、成都、北京、郑州（楼盘）、天津（楼盘）、佛山（楼盘）、金华（楼盘）、济南（楼盘）等11个城市的卖地金额均超10亿元。

民生证券表示，8月龙头房企销售额大幅超越行业整体，在监管不断趋严的大背景下，其在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。事实上，转型较早的房企，前几年便开始从拼速度、拼规模的瓶颈中走出来，尝试重跨界、重服务、重产品的原创性溢价路线，大大增强了利润挖掘能力。

渤海证券分析师马佳对此表示认同，称销售额下滑更多源于品牌房企在调控下减少推盘量，转向精耕细作。

“其实需求并不差，在热点城市开盘便售罄的局面仍屡见不鲜。在我看来，"金九银十"依旧是适合出手的重要时间节点。当房价被"五限"紧紧拴住后，此前被压制一直观望的改善性需求迎来机会。”马佳说，“调控就是为了区分保障和购买需求，随着二孩家庭增多及消费水平进一步提升，改善型高品质住宅将受到追捧。”

改善良机

业内人士提醒购房者，“大户型+高房价”只是改善型住房的表象，楼盘品质、生活配套、园林绿化、物业服务、户型优劣才是房产是否的决定性因素。在这一方面，有严格标准和管理的品牌开发商有着巨大优势。而在众多龙头房企中，融创被认为更重视产品和服务。

住不进去的大房子，是很多现代人的困扰。融创的户型根据居者需求，没有太多边边角角，每一个空间都能够物尽其用——不同的户型匹配了相应的建筑层高以及平面组合，不盲目追求奢侈空间；充分减少公摊面积，保证单套户型的得房率；合理分配套内面积对比，实现各项居住功能。

在融创社区，“人的需求”始终被置于首位，房间在放下家具后，还保留足够的交流空间。如主卧室放下1.8米宽的床、60cm的双床头柜之后，还留有适宜的人员走动空间；次卧小面积也达到10平方米，无论做书房或是儿童房、老人房都绰绰有余。

所谓高端住宅项目，不止于表面的繁华，更在于内在的那份工匠精神。融创为住宅量身定制了一套高于国家质量标准的内控体系，保证原料甄选、基础建设、精致装修、景观营造每个环节都承载着高品质基因。其引入的第三方测评机构，以252个细部节点，8663个检测点的严苛检验控制房屋建造的每一处细节。

在物业服务上，融创承诺、零时差、零干扰、零死角，华北区域社区以智能报警系统及闭路电视实施封闭式管理，把不安全因素排除在社区之外。在联合验收上，融创的重视程度更是超乎想象，从使用功能到产品观感，自检、核验、复检、风险排查等共计8道关设有多达416项交付标准。

业内人士表示：“一向较真的融创，在今年将"幸福家"体系的落地，正是在调控背景下做出的积极调整，当好房子、好服务、好生活融入社区概念，必将在市场上产生示范效应。”