三亚贵房价领跑全国 旅游地产面临挑战

全国房价高的城市在哪里？既不是北京，也不是上海。

近日一项调查显示，海南三亚市凭借26000元/平方米的成交均价远超北上广深等四大一线城市，成为目前全国房价高的城市。

三亚房价超一线城市

据对6、7月全国40个城市商品房成交均价进行的调查统计，海南三亚市以26000元/平方米的成交均价领衔房价榜。

在这份均价表中，记者看到，北京、上海、广州、深圳四大一线城市成交均价分别是21000元/平方米、22000元/平方米、12755元/平方米、20194元/平方 其他均价过万的城市还包括天津、杭州、南京、苏州和大连。

此前2012上半年报数据也显示，上半年海南陵水和三亚的成交均价均超过26000元/平方米，陵水凭借微弱的优势，领跑全国房价。尽管陵水县原则上与三亚分属不同的行政区域，但陵水知名度较低且与三亚毗邻，许多陵水的项目宣传时也统称为三亚项目。从旅游和地产的板块来讲，陵水已经被归入大三亚板块，其楼市数据也通常被看成三亚楼市数据的重要组成部分。

数据中，炒房客大本营的浙江温州以25400元/平方米的均价名列第二，也超过了诸个一线城市。

九成以上买家来自岛外

三亚高房价从何来？据当地中介人士介绍，三亚的岛外购房者占据了九成以上，大都来自在北京、上海、江浙、东北一带，其中不乏明星和巨商。本地人因征地补偿等原因多已拥有多套房产，很少有需求在三亚买房。

记者了解到，海南各城市房价相差颇大，三亚与陵水是海口等城市的数倍。在新发布的8月7日楼市成交监控数据中，海南全省签约住宅均价为19034.04元/平方米，其中海口为6548.91元/平方米，琼海为4396.60元/平方米，文昌为6414.81元/平方米，三亚则高达36261.28元/平方米。

在售新盘中，海口等城市鲜有均价过万的楼盘，而三亚显示状态为在售的两个楼盘均价分别为45000元/平方米和25000元/平方米。这些楼盘均打出临海旅游地产的旗号，有的直接由旅游区公司开发，户型既有200平方米以上的大平层和别墅，也不乏20平方米左右的小户型。

据介绍，旅游地产是依托周边旅游资源而建、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。海南三亚一直是旅游地产的代表，而在2010年1月，国务院发布通知推进海南国际旅游岛建设发展，要在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，三亚等地更成为了购房者和开发商的宠儿。

旅游地产面临更大挑战

“三亚以旅游地产概念规划产品，住宅更看重休闲设施等是否完备，面积一般不大以控制总价，所以看起来均价很高。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民向记者表示。

在他看来，“四万亿”救市和国际旅游岛政策造成三亚楼市被大量炒作，房价高不可攀甚至全国之冠，如今已经到了一个困境。“去年起，三亚房价就已经停滞。购买者实际基本不居住，空间也慢慢消失，想要抛盘却无人接手。”

蔡为民告诉记者，三亚楼市的买气已经难以跟上供应，房价滞涨且交易低迷。很多购房者并不居住，甚至度假也一年比一年少，却要缴纳不少管理费用，只好交由当地人转租补贴费用。为什么不交易？价位高没人买，价位低不愿卖，这些购房者多是用闲钱购买，不依赖银行资金，不必贱卖。

事实上，等调控措施推出后，各大房企纷纷借道旅游地产，规避政策以寻找新的利润增长点。不只是海南，山东等地也有不少旅游地产项目在上海揽客。对于这些项目，蔡为民却并不看好。

“旅游地产操作性较住宅地产复杂得多，住宅地产开发完毕便基本获利了结，而旅游地产作为相当比例的持有型产业，建筑物兴建完毕才是面对运营风险的开端，在过程中有压力、有成本、有许多不可测的变数。”蔡为民说，“旅游地产是 "一战功成万骨枯"，不同于传统住宅标准化作业模式，旅游地产追求独特化，成功比例也相对比较低，可说是"剩者为王"。”