互联网新贵蛋壳公寓试图弯道超车

在互联网的大风口下，蛋壳公寓试图凭借先天优势在地产行业弯道超车，成为具有互联网标识的传统租赁行业颠覆者。

蛋壳公寓很清楚互联网品牌的优势，事实上，蛋壳公寓将互联网特质运用得很好，他们想做的是长租公寓行业的天猫，租房有了规范化的流程，租客住了不满意，七天之内免费换。

一个不可否认的争议是，长租公寓的互联网品牌和其他品牌的打法并不一样，此前，蛋壳公寓曾表示，“我们正在一点一点地改变租赁市场，通过专业化托管，标准化升级、服务，让年轻人有尊严地生活在出租屋里，生活在城市里。”

在58集团举办的“2017年中国房产风云榜&中国汽车风行汇年度盛典”上，蛋壳公寓上海（楼盘）城市总经理李伟军获得“2017中国房产风云榜年度风云人物”，目前，蛋壳公寓和58集团的合作较为紧密，在未来，蛋壳公寓还将尝试在58集团的企业层面、二手房方面进一步合作。就长租公寓行业发展和蛋壳公寓的发展，和讯房产专访了蛋壳公寓上海城市总经理李伟军。

和讯房产：蛋壳公寓在业内被叫做颠覆者，这个名字挺有意思的。

李伟军：相较于传统企业，互联网品牌发展速度比较快。并且理念不是太一样，我们是从互联网切入到地产领域的企业，从企业角度讲能不能称为弯道超车，颠覆者也许是这个意思。

和讯房产：中央大力鼓励“租购并举”，中介、开发商还有国企都进入到这一方面的市场，您觉得互联网品牌，它的一个优势在哪？

李伟军：互联网进入房地产行业这是大趋势，尤其做长期公寓，我们做的是分散式，不是集中式公寓，分散式决定了信息源非常散，用互联网这种模式可以把信息集中在一个平台上，互联网和现有分散式的长租公寓结合是很好的方式，一是房源角度讲，业主托管房产的客户，在一个城市里面非常分散，需求又是刚需。我们利用线下的方式变到线上来，从租房的客户来讲，就不用一个个跑线下门店，不用到某一个地方，再到现场去，在网上就可以看到房源所有的信息，尤其APP已经发布了，可以看到平面的信息，也可以以3D方式看到，有可能不用到现场再去。所以互联网的作用，不像原有的方式必须亲力亲为，发生很大的改变，并且我们的线下也有很多服务。

和讯房产：对于我们长租公寓发展来说，很大的问题是运营管理，蛋壳是怎么合理每一个环节的成本呢？

李伟军：这是两个问题，一是我们怎么做，二是我们在过程中如何控制成本。做什么，作为我们这个企业是互联网+房产+金融，它是全产业链的服务，我们不是一个中介，其实我们是国内领先的互联网长租公寓运营商，是托管了相应的房产，生产加工制造以后出租给租户。这个服务是面向两端服务，一端基于业主，一端基于租户，您可能更多谈到基于租户服务。从服务的角度讲，提供海量的信息，筛选精准推荐给租户多套房源选择，提供专业化的建议，入住以后，从硬件本身，免费的WIFI，两周的保洁，及时的维修，租户住进去以后从产品角度感到满意，然后我们有管家服务，一个管家管一个区域几百间房源，相应来讲它就是你的贴身管家，任何时间都可以打电话寻求帮助。

从成本来说，我们提供的WIFI是免费的，上门的维修是免费的，大型维修要交一个维修基金等等。从客户体验角度，大限度为租户节省费用。

和讯房产：企业成本会不会因此高一些？

李伟军：有些事情是必要的，我们亮点是产品，是服务，只有服务做起来了，信誉口碑起来了，相信以后量起来的时候，成本就会控制住。

和讯房产：蛋壳公寓走的是规模化发展，有一个问题，它的人力成本，包括租前租中租后，业内有一种说法，越规模化成本越高，比如每个公寓配一个管家，还有一个管理人员，人力成本是很高的。

李伟军：规模化会导致固定成本的持续下降，规模越大，成本自然会下降。蛋壳公寓的产品设计研发是我们自己的专业设计师做的，意味着研发不仅是开发一个产品，而是整个供应链的选择，是在产品研发上面。选择供应产品的质量上是一定有规范和标准的，对蛋壳来讲是规模经济。

和讯房产：刚刚提到颠覆者和弯道超车，特别喜欢这个词，也反映蛋壳公寓现在的状态。蛋壳公寓终的一个定位，要做的一个东西是什么呢？对于规模，还有终的定位，要做什么样的一个模式呢？

李伟军：从模式的角度，互联网+房产+金融，这是我们的模式，服务的客户非常明确，就是年轻白领，在他们拥有第一套住房之前选择入住贴心省心舒心的蛋壳公寓，这是我们服务的方向，终我相信在规模巨大的前提下，我们服务的客户不会变，这个客户群是巨大的，需求是刚性的，我们现在是做长租公寓，只会在产品上更加丰富，我们是分散式公寓，押一付一，有合居、整租、共享一居室等丰富的产品形式，服务的客户群既定在这个范畴里面，就是白领。

和讯房产：这是一个不断循环、自动过滤的群体。蛋壳未来会涉及到服务类吗？

李伟军：目前我们会聚焦把当下的事情做好，因为我们现在的体量到目前已经过了六万间，在这个基础上今年将有更大的发展，即使2018年做到20万间30万间，这样的规模对于中国的整个市场需求来讲还是非常小的数字，还有很大的空间需要我们弥补，这个事情目前不会改初衷，只是把产品做的更加丰富，把服务做的更加到位，这是我们现在做的。

和讯房产：蛋壳公寓和58集团合作是怎么样的一个形式？

李伟军：58集团的合作应该比较紧密，它是三网合一，58同城、赶集网都有投放，主要在获客层面合作非常紧密，目前是这样。

第二个方面，借助58的客户资源，我们希望很多的企业直接转化成我们的企业客户，比如说有些企业职工宿舍就可以选择用蛋壳公寓这种方式，相对来讲集中在几个小区，便于集中管理，形成长期的合作，一块推广这样的事情。

第三个方面，58集团二手房事业部在房源的获取上未来也会有多个角度深入合作。

和讯房产：从目前的情况来看，长租公寓存在着很多问题，前期烧钱太多，很多企业做资产经营化，提高运营能力，来增强竞争力，蛋壳在这一块是怎么做的呢？

李伟军：它的切入方向首先是互联网，它首先是轻资产，我们托管了房产，信息源的获取不依靠线下店面，首先没有店面本身的成本压力，更多是强调运营效率，在这一块我们是一个核心。从开始入盘的时候，我们有一个核心点，就是我们的BI系统，有一个组织，会定期做产品、城市还有其它数据的分析，看是否适合进驻。虽然蛋壳获得长足的进步，仅仅两年多时间达到六万间的速度，明年还会有几倍的翻番，但是蛋壳发展的城市节奏和步伐很稳，每开一个城市提升速度越来越快。目前留个城市——北京（楼盘）、深圳（楼盘）、上海、杭州（楼盘）、天津（楼盘）和新开的城市武汉（楼盘），武汉仅仅用两个月时间，持有房源已经过千了。经过这样一个过程把模式打通了，以BI为核心的业务模式已经完全建立起来了。我们有一个原则，一定是在我们测算的是可行的前提下做这个事情。也许我们跟很多企业不一样，互联网切入本身就是轻资产，第二我们非常重视运营，第三，我们所有运营技术来自于核心系统BI系统，这套系统指导着我们开城，指导着每一个战略。