富力地产融资难题待解 万达尾款交付期限仅剩三个月

十年五次申请回归A股，富力地产的回A之路再次中止。

10月20日晚间，证监会官网显示，广州（楼盘）富力地产中止上交所IPO审查，备注原因是发行人主动要求中止审查或者其他导致审核工作无法正常开展。

与以往申请回归A股不同的是，此次申请回A期间，富力地产以199.06亿元拿下万达77家酒店资产包，富力地产在“有关收购酒店资产的主要交易”的公告中称，富力地产收购万达资产包的代价将由富力地产内部资源拨付。

但是，随着万达尾款交付大限将至，且“回A之路”屡屡受挫，富力已处于腹背受敌的尴尬状态。

高负债“挤压”融资空间

与之前融创中国335.95亿元收购万达旗下76个酒店相比，富力地产的斩获不仅多了烟台万达文化酒店70%权益，收购价格更是直降到199.06亿元。

但是，从富力的财务状况来看，这笔199.06亿的款项对富力造成了不小的压力。但在此前，这笔“折后价”的诱惑似乎忽略了其资金压力。

按照万达和富力当时达成的协定，大连万达收到后3个月内，须完成转让77价城市酒店的权益，倘若不能在3个月内转让，交易代价将可削减。3个月的后一日，富力地产支付第一期100亿元，扣去订金20亿元，实付80亿元，尾款将于2018年2月前支付。

中央财经大学教授鲁桂华告诉和讯房产，“富力地产的资产负债率高达80%多，而根据我的了解，香港地产业的资产负债率一般在20%以内，北美多数地产企业的资产负债率在50%以内。富力地产的高财务杠杆，意味着极高的财务风险。在当下多地出现和限售的背景下，房地产行业存在巨大的不确定性。”

富力地产这一轮回归A股的方案，是在2015年6月26日向监管层提出的申请。根据富力地产公布的《首次公开发行A股股票招股说明书》，此次计划公开发行新股数量不超过107000万股，约占富力地产发行后总股本的24.93%。如果此次发行新股计划能够实施，富力预计将筹得不超过350亿元的现金。

富力将在上述联席保荐机构完成保荐代表人变更手续后，向中国证监会提交申请，恢复对本次发行申请文件的审查。但是，业内普遍认为，富力此次“回A”又将折戟。

“富力地产在H股的市盈率仅为7倍多，估值水平低，意味着香港股市的融资成本较高，融资额有限。而高资产负债率，意味着富力地产债务融资的空间已经没有了。”鲁桂华教授表示，从富力地产历年的财务资料看，支撑其资产增量、销售增量的主要动力之一就是外部融资，这也是大陆地产企业的一般情形。

酒店业务仍亏损

按照鲁桂华的说法，富力地产拟融资350亿，其一在经营活动现金赤字的背景下，缓解其资金困难，其二是提高股权资本的量，下调杠杆。如果此次回A失败，富力的资金压力将加剧，而稍有好转的销售业绩或也将受到影响。

需要再次提及的是，富力接手万达旗下77家酒店的199.06亿元原本是宣布将以内部资源支付代价。但是和讯房产询问富力地产“是否仍以内部资源支付这笔费用”时，截至发稿时，富力地产未给予回复。

此前，据彭博社报道称，富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款。这笔贷款将用于支付它们收购万达酒店资产的代价。

而在富力寄予厚望的酒店收入方面，富力地产旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面却仍处于亏损状态，根据数据显示，仅2016年便亏损1.83亿元。

业内人士分析，富力酒店方面处于亏损状态原因主要是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。而此次收购的万达酒店资产，88%的酒店开业超过一年，盈利水平同样不高，2016年净资产回报率仅有2.6%。

从目前情况来看，富力“回A”之路漫漫无期，即便富力地产此次继续提交申请，以富力地产目前的财务状况，不超过350亿的巨额募资额也并非一朝一夕可完成的事情，但是，距离富力交付万达尾款的期限也仅剩三月左右。