中国房价畸高的两大根源

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　　、、限价、限售、限商办，“五限”年代在我国部分城市已拉开帷幕。
　　
　　本轮调控以来，“限字诀”被发挥到了极致。可是，以行政手法强压楼市需求，是一种“急功近利”的做法。需求当然可以压抑一时，但终有迸发的时刻，到时商场将进一步堕入恶性循环中，此前的每次调控已充沛证明了这一点。
　　
　　行政手法不断晋级的一起，往后将怎么退出成为一大难题。对此，不少专家将房产税作为理想的替代方针，并为房产税的全面推进大声疾呼。我国楼市的种种乱象，大有依托房产税来进行终清算的趋势，这不能不说是一种悲痛。
　　
　　征收房产税背后的逻辑是，房价畸高是出资者炒起来的，但是现实并非如此。
　　
　　实际上，我国房地产的首要问题从来不是房价，而是速度过快及起伏过大。在许多城市，房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。城镇化未完成、人口盈利、财物荒、资源配置不均衡等原因，当然能在必定程度上推高房价，但却不足以令房价飙升至此。
　　
　　如果透过现象看实质，我以为房价畸高的底子原因只要两个：房地产的“半商场化”准则规划，以及钱银存量规划过大（现在高达150万亿人民币左右）。
　　
　　“半商场化”的游戏规则
　　
　　我国房地产业从1998年完毕福利分房、敞开商场化征途伊始，即存在准则规划的“先天不足”。这些缺陷在开始几年体现并不显着，但随着时刻的推移，在各种因素的合力下，裂缝已逐步变得难以弥合。
　　
　　近二十载转眼如云烟，但迄今为止，房地产仍实施“半商场化”的游戏规则。所谓商场化，不过是二级和三级商场（二级商场首要指商品房初次进入流通范畴进行生意而构成的商场；三级商场则为存量房商场，一般指二手房生意及租借），而要害的一级商场，即土地，几乎被政府彻底独占。
　　
　　这种政府“既当裁判员，又当运动员”的现象，在多个范畴都存在，但在房地产业尤为典型。
　　
　　众所周知，当地政府对土地财务的依赖度逐年进步。许多城市的土地出让金占财务收入份额好像大剂量的“鸦片”，各级政府吸着吸着就上瘾了。
　　
　　于是，不少业内人士将高房价归咎于土地财务，进而将分税制视为土地财务的“元凶巨恶”。
　　
　　但我想说的是，这仅仅看到了工作的表象。
　　
　　不可否认，分税制导致了事权、财权倒挂，当地政府分到的是事繁利少的小税种，这直接引发了当地的卖地激动，使得土地价格节节攀升。但其是否为土地财务的“元凶”，却商讨。
　　
　　1998年至2004年，同样在实施分税制的前提下，绝大多数城市的房价却未见显着增加，地价也一向徜徉在低位。而地价起伏不大的一个首要原因是，其时土地实施协议出让，存在多个供应主体。但是，2004年的“8·31”大限终结了这一切，土地不只被当地政府独占，并且招拍挂准则像一把双刃剑，在狙击暗箱操作的一起，另一面也很快崭露头角。
　　
　　如果在一个充沛竞赛的商场上，类似拍卖这样的供当地法基本能反映土地的实在和当时供求关系。但是在国内，由于拍卖主体只要一个，在供应源头上几乎没有竞赛，拍卖特有的“价高者得”的游戏规则，使得许多土地脱离了实在。
　　
　　这就不难理解，为什么土地成为大宗的套现种类。其不只可以直接经过卖给开发商获利，并且常被抵押给银行，成为当地投融资渠道的首要东西。我国的特殊情况在于，当地政府不只是大的“地主”，并且是许多经济活动的出资主体。
　　
　　其实，究竟是地价推进房价，仍是房价推进地价，这种类似“究竟是鸡生蛋，仍是蛋生鸡”的诘问，底子不是问题的要害。要害是，当“半商场化”遭受土地招拍挂之后，当地可以经过商场化的二、三级商场，将手中独占的土地资源不断变现，并且能以越来越高的价格变现。
　　
　　可以说， “半商场化”与招拍挂结合在一起，不只是土地财务的本源地点，也是房地产业许多问题的本源之一。
　　
　　即便现在进行分税制变革，将卖地收入的一部分收归中心，将其他优质税种下放给当地，也未必能改动土地财务。与卖一块地动辄就能取得数十亿、乃至上百亿的土地出让金比较，其他税种，包含往后将推出的房产税，都是“小巫见大巫”。据此我判别，房产税出台后，当地也很难抛弃卖地收入。
　　
　　钱银存量笑傲全球
　　
　　至于钱银超发，我在《王健林究竟做错了什么》（点击检查）一文中引用了中南海智囊李稻葵的话：“依照绝大部分的计算规范来衡量，我国的钱银存量（即现金加存款）都是世界上高的，高达150万亿人民币，折算成美元超越21万亿。”
　　
　　实际上，美国和日本的M2（广义钱银）规划，加起来都没有我国高。
　　
　　钱银存量规划过大，除了会引发本钱外流，还会带来财物价格泡沫、尤其是房地产价格泡沫。
　　
　　近两年多个城市房价猛涨，与高企的钱银存量密不可分。虽然近几个月钱银方针有所收紧，但鉴于未来几年我国经济仍面对下行压力，钱银方针只会适度收紧，总体上仍会坚持中性偏松。关于钱银超发与房价之间的关系，本文不再赘述。
　　
　　综上所述，“限字令”等只在外表下工夫的调控方针，无助于处理房地产行业的深层次矛盾。如想消除这个行业的深层痼疾，须改动房地产“半商场化”以及钱银存量过高的现状。